北京商住限购重庆商业地产仍以去库存为主‘开云(中国)Kaiyun·官方网站，开云(中国)Kaiyun’

近日，北京房地产调控升级，在认房、股份、认婚等多项政策后，又收手了住宅出租汽车。主要还包括四点：1、研发企业新的报建招商类项目，大于拆分单元不得高于500平米；2、研发企业开建（不含在购）招商类项目，销售对象应该是合法注册的企事业单位、社会的组织；3、已销售的招商类项目再度上市出售时，可出售给企事业单位、社会的组织，也可出售给个人，个人出售应该合乎下列条件：名下在京无住房和招商类房产记录的；社会保险或个人所得税剩五年；4、商业银行停止对个人出售招商类项目的个人购房贷款。以上目的让商住房重返商业本源。

这对希望展开商改住的重庆若无参照意义呢？自去年下半年的房价波动以来，重庆的招商市场若无显著变化呢？去化周期还有多久？未来能否被寄予厚望？全市写字楼空置率和平均值租金持续上升第一太平戴维斯统计数据表明，2016年第四季度，重庆甲级写字楼市场无追加供应量，全市空置率和平均值租金持续上升。在招揽量上，与去年同季度比起，江北嘴和新的牌坊的招揽量有所提高,而其他区域, 例如解放碑CBD和观音桥的招揽量有所上升。

全市空置率环比上升了1.3个百分点，同比上升7.5个百分点,超过 46%。全市甲级写字楼平均值租金环比上升 4.6个百分点,同比上升11.8个百分点约人民币90元/平方米/月。而甲级写字楼散售市场方面,2015年 第四季度平均值售价环比上升1.1%,至18,000元/平方米。在区域上，江北嘴CBD甲级写字楼的住进面积有所不断扩大，从2016年一季度的108,800平方米下降至四季度332,300平方米，主要得益于新的进出租写字楼的入住率, 以及中国新加坡(重庆)项目新的引进的公司。

而凭借良好的地理位置、极高的房屋简单亲率(73%)以 及优惠的租金价格,坐落于化龙桥 IBD的企业天地7号楼2016年的展现出十分引人注目，并计划租赁三层给重庆索通法律公司。第一太平戴维斯项目及研发顾问部董事罗元均分析指出，2016年全市甲级写字楼追加供应量超过486,900平方米。受到追加市场供应量和经济下滑的双重影响，多数业主之后实施优惠的租金政策。

例如具备极大吸附力的嘉州协信中心，容许租户在每层租50到150平方米的面积，便于他们租到的办公室需要更佳适应环境他们的办公市场需求，同时物业公司通过上调第一年的物业管理费价格更有了大量的新租客。而老旧的设施和低质量的办公环境，对杨家坪部分甲级写字楼招写租户产生了不良影响。

而从领域盛景统计资料的年度数据来看，2016年2月到2017年2月，全年重庆商务市场整体也呈现出量涨价跌到的趋势，建面均价8749/㎡，商务公寓占有成交价市场主力。重庆商务市场改以去库存居多根据铭腾的统计数据，截至2017年2月，重庆商务存量409万方，将近一年成交价165万方,存销比30 ，如果按照这个速度，在无追加的情况下，存量还须要两年多才能消化完了。

重庆新中投资有限公司总经理何伟坚分析说道，北京的住宅出租汽车出租汽车政策是为了诱导在显住宅严苛出租汽车下，资金又流向商住房，让商住房无法重返商业本源。但这只仅限于北京，成渝没这么滑稽，目前成都仍有很多商务公寓、商务酒店在购。

重庆不太可能在这方面出租汽车，这对重庆没过于多参照意义。一方面目前重庆的商务市场存量很相当大，即便有投资客转入，货源也是充裕的。另一方面，转入重庆的投资资金，大多以投资住宅居多，或者是寄居商比例控制在8：2。

同时商务按揭一般来说在50%，转入门槛较为低，客群较为较宽。那么重庆是不是去库存夸奖的商务项目呢？何伟坚说道，在去年下半年房地产市场行情下，重庆商务市场整体呈现出量涨价跌到的趋势，很多开发商降低要求，只想尽早使出，于是减少价格，趁市使出。但是只不过，在重庆也有些项目并没降价，也买得很好，主要能在写字楼痛点上下脚功夫。

例如棕榈泉国际中心，在写字楼高峰期人流量大、电梯常常严重不足这一痛点上下脚了功夫，配有了充足的电梯以符合市场需求；同时棕榈泉的整体硬件配备高端，也提升了进驻企业的体验感觉。投资商务的投资者完全都是眼睛雪亮，具备前瞻性的，重视的是回报率。棕榈泉国际中心有写字楼曾卖价9000多每平米，如今租金50-60㎡/月，一年600元/平方米，回报率超过7.5%。

商务写字楼如何减缓去库存？在写字楼竞争中，如何减缓去库存仍是业界广泛注目的问题。罗元均回应有自己深刻印象的了解。

他曾以实际案例为事例，明确提出过几条简单的解决问题途径。1、要政府有效地扶植引领以成都天府新城为事例，这里是成都全市写字楼供应尤为集中于、空置率最低的板块。成都市高新区政府实施产业发展扶植政策，希望企业进驻专业楼宇。同时审定专业特色楼宇，2016年初首批评选11家，在出租补贴、翻新补贴、产权拆分等方面给与扶植，从而减少企业进驻吸引力。

2、要擅于运用新型投资工具还包括产品证券化运作，例如万科前海公馆，通过房地产信托凭证（REITs)，通过证券搜集投资者资金，参予收益分配。还包括金融杠杆运作，如上海企业天地5号，由中国人寿并购，7年后可买入债券和股权。3、从运作方面展开产品和服务创意，提高物业价值例如，在运营上使用牵头办公空间模式，这是一种减少办公成本而分享办公空间的一种仅有新模式，其需求者以小微企业、创意团队等居多。

从2015年下半年开始，重庆早已开始集中于经常出现这种模式，还包括3W空间、小样青年社区等，未来该种模式将有极大发展潜力。此外，写字楼在物业服务管理方面要展开模式创意，获取更加多电子货币服务，从而提高物业价值。

本文来源：开云(中国)Kaiyun·官方网站，开云(中国)Kaiyun-www.fbzgno.com